Как говорят специалисты, демографическая ситуация в нашей стране оставляет желать лучшего. Нация стареет. Сотни тысяч пенсионеров оказываются "на руках" у государства, которое обеспечить им достойную старость не в состоянии. Невольно вспоминается поговорка, отражающая, пожалуй, как никакая другая, присущую русским людям силу духа: "Спасение утопающих - дело рук самих утопающих". Старики и старушки ей и следуют, по мере оставшихся сил и возможностей. Последних, кстати, тоже не так много. Хорошо, если здоровье позволяет торговать собственноручно приготовленными пирожками, семечками у близлежащего киоска. А если нет? Как выжить одинокому пожилому человеку с мизерной пенсией, который по собственной квартире-то еле передвигается? В принципе в этих словах и кроется один из вариантов решения проблемы. Да, вариант рисковый, может быть, даже где-то слишком сложный для понимания пенсионера, не отличающегося юридической грамотностью, но тем не менее вполне доступный. Квартира "обменивается" на уход в течение всей жизни. Речь идет, конечно же, о пожизненном содержании с иждивением. Ему в Гражданском кодексе посвящен целый параграф - четвертый - главы 33. Кроме того, нормы о пожизненной ренте в данном случае также применяются, если они не противоречат специальным правилам все того же параграфа 4.

Итак, предполагается, что по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает (за плату или бесплатно) принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

П. 2 ст. 585 ГК РФ прямо указывает, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты. В частности, подразумевается обязанность соблюсти правила о передаче имущества при заключении договора с оплатой передаваемого имущества (ст. 556 ГК РФ). Дарение подобную норму не предусматривает. Но в отношении его также возникают вопросы. Например, может ли применяться к договору пожизненного содержания с иждивением, по которому имущество передается бесплатно, п. 4 ст. 578 ГК РФ? Может ли даритель отменить дарение, если переживет одаряемого? Методический совет Московской областной нотариальной палаты высказал свое мнение: нет, не может, т.к. бесплатная передача имущества под выплату ренты не подразумевает дарения, учитывая наличие у плательщика ренты обязательств перед ее получателем.

В контексте рассматриваемой проблемы интересным представляется и содержание п. 1 все той же ст. 578, которая дает дарителю право отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требования отмены дарения принадлежит наследникам дарителя). Возможно ли применение данной нормы в отношении пожизненного содержания с иждивением? Специальными правилами параграфа 4 главы 33 такое основание для расторжения договора не предусмотрено, однако стоит отметить, что совершение подобных действий плательщиком ренты прямо противоречит самой природе договора пожизненного содержания с иждивением, ведь получение надлежащего ухода, материальной поддержки, направленных на обеспечение комфортных условий жизни, является целью заключения договора одной из сторон. Поэтому, вероятнее всего, здесь возможно обращение к основам и принципам гражданского права (добросовестность, разумность, справедливость и др.) и применение "аналогии закона", гражданского законодательства, регулирующего сходные отношения при отсутствии прямой регламентации в соответствующих нормах или соглашении сторон, а также применимого в данном случае обычая делового оборота (ст. 6 ГК РФ). А именно ст. 599 ГК РФ "Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты" или п. 2 ст. 605 ГК РФ "Прекращение пожизненного содержания с иждивением", правила которых в виде требования о возврате переданного имущества смогут реализовать наследники умершего гражданина в порядке правопреемства, несмотря на то что изначально оно является прерогативой самого получателя, который уже не в состоянии его будет реализовать по причине, не зависящей от его воли.

Названные положения отражают определенную правовую схожесть пожизненной ренты с иждивением и купли-продажи и дарения. Вместе с тем есть и очевидные различия, знание аспектов которых позволяет избежать путаницы, неправильного применения материальных норм. Думаю, отличие ренты и дарения очевидно, это возмездность отчуждения. Рента и купля-продажа разнятся характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты в обмен на отчуждаемое имущество. В купле-продаже - это товар за определенную денежную сумму (цену), в мене - заранее оцененное сторонами возмещение. А вот рента известным общим объемом причитающихся получателю платежей отличиться не может, ведь срок договора, а соответственно, и размер встречного удовлетворения определяются временем жизни рентополучателя или указанного им лица. С этим как раз и связан рисковый характер договора пожизненного содержания с иждивением, ведь заранее не известно, будут ли соответствовать друг другу объемы взаимного предоставления.

Безусловно, есть и различия, отличающие пожизненное содержание с иждивением от пожизненной ренты. Перечислять их все не имеет смысла, достаточно просто сравнить содержание двух близлежащих параграфов Гражданского кодекса. Однако стоит отметить, что грань между ними тонка, и подчас даже суду нелегко разобраться во всех юридических тонкостях. Вот один из таких случаев. Истица обратилась в Замоскворецкий межмуниципальный суд г. Москвы с просьбой о расторжении договора пожизненной ренты и возмещении морального вреда, ссылаясь на то, что ответчица нарушила его условия, а именно: не обеспечила проведение косметического ремонта в квартире, необходимость в котором возникла вследствие неоднократных протечек с верхнего этажа дома, не возместила затраты на приобретенную взамен пришедшей в негодное состояние сантехнику.

Суд первой инстанции договор расторг и признал за истицей право собственности на переданную ранее под выплату ренты жилую недвижимость, а вот в удовлетворении остальной части заявленных требований отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда с его мнением согласилась и оставила вынесенное решение без изменения, указав, что ответчица допустила существенные нарушения условий договора, учитывая возраст и состояние здоровья истицы, не позволявшие ей самостоятельно произвести ремонт квартиры.

Президиум Московского городского суда по протесту прокурора г. Москвы счел необходимым направить дело на новое рассмотрение. Основанием тому послужило надлежащее исполнение ответчицей своего обязательства по выплате рентных платежей, которое подтверждается расписками и другими документами, имеющимися в материалах дела, и ненарушение условий договора относительно проведения косметического ремонта, учитывая, что протечки происходили по вине жильцов соседней квартиры, поэтому ремонт должен производиться за их счет. Кроме того, ответчица, не рассчитывая на гражданскую сознательность последних, сама закупила необходимые строительные материалы, но не успела начать ремонт, т.к. получила уведомление от истицы о расторжении договора.

В данном случае судебные инстанции по-разному подошли к решению спорных вопросов. Первая указала на нарушение договора со стороны рентодателя и признала договор расторгнутым, надзорная - высказалась за сохранение договорных отношений. Но здесь для вынесения законного и обоснованного судебного акта в первую очередь нужно учитывать объем обязанностей плательщика перед получателем ренты, а также квалификацию сложившихся правоотношений, исходя из того обстоятельства, что рентополучатель остался проживать в переданной под выплату ренты квартире. Может ли данный факт свидетельствовать о том, что заключенный договор пожизненной рентой вовсе и не является, а представляет собой уже пожизненное содержание с иждивением?

Для решения данной проблемы стоит исходить из различия в основных целях двух договоров. Пожизненная рента состоит в предоставлении плательщиком рентных платежей в обмен на полученное в собственность имущество, причем полученные денежные средства не обязательно должны идти на содержание рентополучателя, последний вправе расходовать их по своему усмотрению, никакое целевое использование не предусматривается. Периодическая выплата денег в данном случае - главная обязанность плательщика ренты.

Основной же целью и содержанием договора пожизненного содержания является предоставление получателю ренты средств к существованию в натуральной форме (путем обеспечения потребностей в жилище, питании и т.д.) на определенную сумму денег, но не менее 2 МРОТ.

Рассматриваемый пример соответствует первому из описанных вариантов, по отношению к обязанности выплаты периодических рентных платежей предоставление получателю ренты права проживания в квартире носит второстепенный характер и не может расцениваться как содержание с иждивением.

Однако данный факт нисколько не ставит под сомнение действительность условия договора пожизненной ренты о праве проживания получателя ренты. С правом корреспондирует обязанность рентодателя поддерживать квартиру в таком состоянии, которое делало бы ее пригодной для спокойного и нормального проживания, и не только своего собственного, но и рентополучателя. Причем это обязанность собственника квартиры, на котором лежит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Требовать или нет возмещения причиненного виновным лицом вреда - усмотрение именно рентодателя, и осуществление периодических выплат и обеспечение жилищем от этого никак не зависят.

Что касается непроведения косметического ремонта, то существенным нарушением договора оно являться не будет, т.к. плательщик ренты собирался все-таки его произвести, что подтверждается сделанными с его стороны приготовлениями в виде закупки строительных материалов. А раз так, то нет достаточных оснований для расторжения договора. И здесь не имеет юридического значения ссылка на личные качества истицы, в договорном обязательстве они не могут оказывать правового воздействия на положение сторон. Вот при выяснении вопроса о виновности лица в нарушении договора, о принятии им всех необходимых для выполнения условий соглашения мер с учетом своих способностей и возможностей, да, личностная характеристика учитывается, но не здесь.

Вообще, договор пожизненного содержания с иждивением, так же как и пожизненной ренты, является новым для российского гражданского законодательства. В ранее действовавшем ГК РСФСР 1964 г. в качестве разновидности пожизненной ренты предусматривалась купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, однако сейчас нормы о подобных правоотношениях сформулированы гораздо шире. Это касается и предмета договора, и качественного состава сторон, и введения в оборот новых понятий.

Пожизненное содержание с иждивением - это одна из разновидностей договора ренты, причем договора двусторонне обязывающего, реального, возмездного, в котором отчуждение (за плату или бесплатно) недвижимого имущества осуществляется взамен регулярного гарантированного дохода-ухода. Последний растягивается на все время жизни рентополучателя или указанного им лица (лиц), в связи с чем договор сопряжен с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности рентных платежей. Еще одна особенность - наличие тесной связи плательщика ренты и ее получателя, ведь отношения сторон обычно не ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного предусмотренного представления, а предполагают личные контакты, непосредственное психологическое взаимодействие. Доверительный (фидуциарный) характер договора обусловливает существование правила, согласно которому отчуждение, сдача в залог, иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, возможны только с предварительного согласия рентополучателя. Им, кстати, может быть любой гражданин независимо от возраста, трудоспособности, состояния здоровья, что также отличает нормы ныне существующего ГК от ГК РСФСР 1964 г. Но! Здесь имеется в виду состояние здоровья, не лишающее лица способности понимать свои действия и руководить ими. Старичок может ходить с палочкой, жаловаться на артрит и тахикардию, однако не подпадать под названное условие. В противном случае возможны неприятные последствия. Рассмотрим такой пример.

Мужчина заключил с пенсионеркой договор пожизненного содержания с иждивением, по условиям которого ему в собственность переходила квартира в г. Москве, а в качестве встречного удовлетворения предусматривалось обеспечение ухода. Через некоторое время после смерти рентополучателя в суд обратился ее родственник с просьбой признать недействительность данного договора и передать ему право собственности на жилое помещение. В качестве обоснования заявленных требований он указал, что получатель ренты страдала тяжелым психическим заболеванием, состояла на учете в психоневрологическом диспансере и неоднократно проходила лечение в психиатрических больницах города. Ее психическое состояние не позволяло понимать значение своих действий и руководить ими, вследствие чего заключенный договор является незаконным. Факт его заключения стал известен истцу только после обращения к нотариусу с заявлением о принятии наследства.

Ответчик иск не признал, указав на пропуск заявителем установленного законом срока в один год для обращения в суд с иском о признании оспоримой сделки недействительной.
Замоскворецкий районный суд г. Москвы посчитал более убедительными доводы истца и удовлетворил его требования в полном объеме. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда и Президиум Московского городского суда оставили вынесенное решение без изменения.

Надзорная инстанция признала, что, безусловно, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (п. 1 ст. 177 ГК РФ). Вот в качестве последних как раз и выступал истец - правопреемник, наследник гражданина, совершившего сделку, к которому перешли все права и обязанности по заключенному договору. Само по себе правопреемство не влечет изменения срока исковой давности или порядка его исчисления.

Однако вправе ли был суд первой инстанции удовлетворять заявленные требования? И с какого момента начинается истечение срока исковой давности? Предыдущие судебные органы исходили из того, что им является день, когда истец узнал о заключении договора пожизненного содержания с иждивением, т.е. день обращения в нотариальную контору с заявлением о принятии наследства. Однако надзорная инстанция сочла такой вывод неправомерным (Определение Верховного Суда РФ от 16 мая 2006 г. по делу N 5-В06-25).

Суд подчеркнул, что в соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Однако в проведенных судебных заседаниях не выяснялось, мог ли рентополучатель по своему психическому состоянию (как в момент совершения сделки, так и в последующем) знать о возможности и допустимых сроках обращения в суд за защитой нарушенного права. Дело было направлено на новое рассмотрение.

Получателей ренты может быть и несколько, и ко всем из них применяется названное правило - они не должны состоять на учете в ПНД и НД. Кстати, их доли признаются равными, если иное не предусмотрено договором. В случае смерти одного из них выплаты не прекращаются, доля умершего переходит к пережившим его рентополучателям.

Здесь стоит обратить внимание еще на один интересный момент. Может ли получатель ренты уже после заключения договора определить в качестве рентополучателя другого гражданина (граждан), которому и будет предоставляться встречное удовлетворение в виде обязанности осуществлять пожизненное содержание с иждивением? В данном случае имеет место не что иное, как переход прав кредитора к другому лицу, и указанные отношения регулируются параграфом 1 гл. 24 ГК РФ. По договору пожизненного содержания с иждивением закон не содержит в явном виде ограничений на уступку права требования. Однако предусмотрительным со стороны приобретателя недвижимости будет внесение в договор условия о необходимости получения его согласия на передачу этого права. Иначе может получиться так, что пенсионер преклонного возраста с историей болезни толщиной, как все тома "Войны и мира" вместе взятые, переведет право требования пожизненного содержания на свою вполне здоровую внучку. Конечно, правом плательщика ренты является обращение в суд со ссылкой на ст. 388 ГК РФ с последующим доказыванием, что личность кредитора (получателя ренты) имеет весьма существенное значение, однако судебные тяжбы - удовольствие малоприятное, к тому же затратное в плане денег, сил и времени. Избежать их можно, включив в договор уже упомянутое условие.

Хотя если плательщика ренты устроит перемена лиц в обязательстве, то его согласие должно быть затребовано еще до оформления новых отношений, которое в обязательном порядке предусматривает удостоверение нотариусом, регистрацию в государственном органе, ну и, конечно же, вручение готовых документов. В противном случае исполнение обязательства первоначальному кредитору будет признаваться исполнением надлежащему кредитору.

Кроме того, важно, чтобы имущество, передаваемое под выплату ренты, находилось в собственности. Соответственно, у рентополучателя должен быть на руках документ, подтверждающий право владения, пользования и распоряжения жилой недвижимостью. Это может быть договор купли-продажи (в том числе с условиями пожизненного содержания продавца) или дарения, решение органов власти, определение, решение или постановление суда, вступившее в законную силу и подтверждающее или устанавливающее право собственности на дом, нотариальное свидетельство или вступившие в законную силу решения суда, устанавливающие право наследования, удостоверения и свидетельства, выдаваемые органами госрегистрации. Причем важно, чтобы названные документы, оформленные в машинописном виде или в рукописной форме, не имели подчисток, зачеркнутых слов, исправлений, повреждений. Впрочем, отсутствие подлинных документов или надлежаще заверенных копий еще не лишает возможности произвести отчуждение имущества, право собственности можно косвенно подтвердить иными разрешенными законодательством документами, однако потенциальному плательщику в данном случае нужно быть внимательным, учитывая крайне рисковый характер сделки. Да и вообще следует достоверно убедиться, что имущество не продано, не заложено, не находится в споре и под запрещением (арестом), не сдано в аренду или поднаем. Кроме того, в жилой площади не должны быть зарегистрированы другие граждане.

К плательщикам закон также не предъявляет никаких особенных требований. Ими могут быть и граждане, и юридические лица, у которых имеется заинтересованность и необходимость в приобретении имущества у получателя ренты и которые имеют экономические возможности выполнять обязанности по договору. Какие же это обязанности? Давайте обратимся к Гражданскому кодексу.

Во-первых, он предусматривает обязанность оплаты полученного имущества, если договором она предусмотрена. Ее размер и вообще факт установления зависят только от волеизъявления сторон, впрочем, здесь влиять могут разные факторы: характер личных отношений между плательщиком и рентополучателем, возраст последнего, имущественное положение рентодателя и др. Если имущество все-таки передается бесплатно, то в договоре целесообразно предусмотреть взаимоприемлемую выкупную цену. В противном случае для ее определения будут учитываться годовая сумма выплаченных платежей и стоимость самой недвижимости.

Во-вторых, сюда относится необходимость принимать все меры для сохранения продажной цены полученного имущества, предотвращения снижения его стоимости. Но содержать, например, квартиру в надлежащем состоянии можно, лишь имея к ней доступ для проведения проверки, следовательно, рентополучатель не вправе в нем препятствовать, точно так же, как и совершать любые действия, наносящие или могущие нанести вред недвижимости. Собственнику разрешается требовать их устранения и даже более того - включение в договор условий, мешающих осуществлению этой обязанности, не будет иметь юридической силы как нарушающее нормы закона.

Ну и, конечно, не стоит забывать о самом главном: об обеспечении потребностей рентополучателя в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - уходе за ним, оплате ритуальных услуг. Список не является исчерпывающим, стороны могут его определять по собственному усмотрению, ведь действующее гражданское законодательство предусматривает принцип свободы договора, то есть право включать в него любые условия, не противоречащие закону и отвечающие интересам сторон. Но целесообразным будет все эти "усмотрения" детально расписать, указать существенные особенности содержания и порядок его предоставления (режим покупки продуктов и приготовления пищи, порядок оплаты коммунальных услуг, уборка в помещении, медицинское обслуживание, случаи осуществления надомного ухода, возможность изменения условий договора в зависимости от состояния получателя ренты и др.). Подробное определение условий снижает вероятность того, что в дальнейшем возникнут споры относительно предполагаемого объема содержания. Кроме того, на практике в некоторых договорах стороны предусматривают пункт о том, что все соглашения, устные договоренности, которые имели место до заключения договора, теряют свою силу с момента его подписания. Это также определенная гарантия того, что попытки получателя ренты в дальнейшем ссылаться на словесные обещания не увенчаются успехом.

Обеспечение потребности рентополучателя в жилище имеет свои аспекты. В частности, плательщик ренты, уже являясь собственником помещения, напрямую заинтересован в том, а будет ли еще кто-либо проживать в квартире вместе с рентополучателем. Имеются в виду посторонние граждане, приглашенные именно получателем ренты по собственной воле. Если договором последнему предоставлено такое право, то противостояние собственника проживанию третьих лиц будет являться незаконным, а вот если предусмотрено получение предварительного согласия плательщика ренты... тогда - да, оно должно быть получено.

При заключении договора не лишним будет указать и порядок доступа рентодателя в помещение: в строго определенное время, с предварительным уведомлением получателя ренты в разумный срок, в его присутствие или нет. На собственнике также лежит обязанность уплаты налога на имущество, т.к. законодательство не разрешает перекладывать бремя его уплаты на других лиц.

Не лишним будет предусмотреть в договоре условия о порядке учета предоставленных услуг, как он будет осуществляться, когда и каким образом. На практике плательщик ренты (и это прежде всего в его интересах) заводит специальный дневник, пусть даже в виде обычной школьной тетради, куда записывает буквально все, что делал, выполняя свои обязанности по договору. Однако одной его подписи недостаточно, рентополучатель также должен удостоверить каждый пункт обеспечения содержания, а также, при желании, все просьбы и благодарности. Если речь идет о передаче денежных сумм, то требуется фиксация данного факта в соответствующих документах (например, расписках), еще лучше, если платежи будут перечисляться через банк, который выдаст квитанцию установленного образца с указанием, на чье имя, когда и кем были внесены деньги. Именно на основании данных документов в суде будут отстаиваться интересы либо получателя, либо плательщика ренты.

Кроме того, договором может быть предусмотрена возможность исполнения обязательства не лично плательщиком ренты, а третьими лицами, если сам рентодатель в течение определенного времени не сможет этого делать по уважительным причинам (уедет в командировку, заболеет и т.д.).

Как уже упоминалось, договор пожизненного содержания с иждивением отличается не только материальным, но и личностным характером, ведь для того чтобы исполнить свои обязательства по договору, стороны вступают в непосредственный контакт, и длиться он порой может десятилетиями. Поэтому вполне естественно, что между рентодателем и рентополучателем могут возникать конфликты, недопонимания, взаимные обвинения, которые в свою очередь выливаются в конфликты правового характера, результатом которых, как правило, является расторжение договора. Чтобы избежать этого, при заключении сделки целесообразно предусматривать положения, сопряженные с личными взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора. Ну, или допускается еще один вариант выхода из тупиковой ситуации: впоследствии заменить предоставление содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ). Хотя, как показывает практика, если стороны все-таки доведут дело до суда и рентодатель предъявит встречный иск на заявление получателя ренты, связанное с исполнением обязанностей по договору, суд отказывает в удовлетворении требований о замене пожизненного содержания периодическими платежами. Мотивирует свое решение он тем, что сам по себе характер сделки предусматривает именно необходимость получения услуг по содержанию в натуре, а выплата денег будет не столь значима для человека преклонного возраста, который по состоянию здоровья даже не может вести домашнее хозяйство. Суд тем самым исходит из принципа разумности и добросовестности, которым он должен руководствоваться и при разрешении споров об объеме содержания.

Замена пожизненного содержания такой же пожизненной выплатой денежных средств, по сути, является не чем иным, как новацией, которая регулируется общими нормами о прекращении обязательств (ст. 414 ГК РФ). Однако это не единственно возможный вариант прекращения обязательства соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения. Например, допускается возможность заключения договора между покупателем квартиры, принадлежащей рентодателю, плательщиком ренты, приобретающим другую квартиру, продавцом этой квартиры и рентополучателем, что влечет за собой возникновение нового обязательства при том же субъектном составе. Рентодатель продает уже принадлежащую ему на праве собственности квартиру, одновременно приобретая другую, на которую перелагается обременение в виде залога. Безусловно, что для осуществления такой сделки опять же требуется согласие получателя ренты.

Кроме того, в договоре должна быть указана стоимость всего объема содержания с иждивением в месяц, которая по закону не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. В настоящее время платеж по гражданско-правовым обязательствам - это 100 рублей (ст. 5 Федерального закона N 82-ФЗ от 19.06.2000), 2 МРОТ - 200 рублей. Сумма смешная. Она не обеспечивает даже минимальных норм потребления человека, и тем более человека пожилого, со слабым здоровьем и маленькой пенсией. Конечно же, стороны могут предусмотреть и гораздо больший размер общего объема содержания в месяц, это уж как договорятся в процессе заключения сделки. Но специалисты давно отмечают, что "привязка" платежей, рентных и не только, к МРОТ уже безнадежно устарела и современные условия требуют последовательного "высвобождения" от нее действующего законодательства.

В отношении пожизненного содержания с иждивением начало было положено совсем недавно, в ноябре этого года, когда Конституционный Суд РФ принял решение по объединенному делу двух пенсионерок, из Екатеринбурга и Самарской области. Суть заявленных требований касалась именно стоимости месячного объема содержания. П. 2 ст. 597 с отсылочной нормой к ст. 318 ГК РФ предусматривают ее индексацию (увеличение) с учетом уровня инфляции в порядке и случаях, которые установлены законом. Федеральный закон "О минимальном размере оплаты труда" этого положения никак не учитывает, тем самым создавая предпосылки к несоразмерному ограничению права собственности и свободы договора. Точнее, правила об индексации МРОТ существуют, но регулируют они только отношения по оплате труда и выплате пособий по временной нетрудоспособности, не затрагивая своим содержанием выплаты по гражданско-правовым сделкам. В отношении последних ставка с начала января 2001 г. не менялась и до сих пор равняется 100 рублям.

Конституционный Суд посчитал это несправедливым не только по отношению к заявительницам, но и по отношению ко всем пожилым людям, вынужденным на склоне лет использовать свое имущество, дабы обеспечить себе старость, хоть сколько-нибудь достойную. Суд Постановлением N 11-П от 27 ноября 2008 г. обязал депутатов Государственной Думы Федерального Собрания до 1 июля 2009 г. исправить недоработку законодательства в связи с несоответствием его статьям 8, 19 (ч. 1 и 2), 34 (ч. 1), 35 (ч. 1 и 2) и 55 (ч. 3) Конституции РФ путем внесения в Федеральный закон "О минимальном размере оплаты труда" поправок, которые обяжут плательщиков ренты индексировать рентные платежи с учетом растущего МРОТ и инфляции. А это уже и шаг навстречу подготовке новой редакции статей ГК РФ, посвященных рентным обязательствам, новому определению размера платежей в виде твердой суммы в рублях, назвать которую помогут консультации с Минфином и Минздравсоцразвития.

Вернемся к договору пожизненного содержания с иждивением, к действующим положениям. Важным является соблюдение формы договора - письменной, с нотариальным удостоверением, плюс к этому предусматривается необходимость государственной регистрации. Причем именно последняя определяет возникновение у сторон соответствующих прав и обязанностей (Обзор законодательства и судебной практики за третий квартал 2001 г. ВС РФ). В противном случае договор не будет иметь юридической силы и никаких юридических последствий. Он просто не был заключен, и нотариальное удостоверение здесь не играет существенной роли. Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 596 договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, является ничтожным.

Вообще вопрос о возникновении права собственности на имущество является достаточно спорным и вместе с тем очень важным. Приведем такой пример.

Стороны заключили договор пожизненного содержания с иждивением и сдали документы для государственной регистрации сделки и права собственности на жилое помещение. Почти сразу же регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии, что само по себе является нарушением законодательства в связи с ограничением дееспособности граждан.

По состоянию здоровья рентополучатель не смог присутствовать на сделке лично, но позаботился о том, чтобы подготовить просьбу о регистрации документов с соблюдением письменной формы и удостоверением подлинности подписи. Вскоре рентополучатель скончался в больнице. Орган власти отказал в регистрации договора в связи со смертью одной из сторон сделки.

Что получилось в данном случае? Собственник имуществом распорядился, договор заключил и подал документы на государственную регистрацию, при этом действовал по своему усмотрению, реализовывал собственные намерения и выполнил все требования законодательства для обеспечения действительности сделки. Однако до внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав дело не дошло, а ведь именно с этого момента, с этой даты договор считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").