Право на выкуп земельного участка.

Порядок выкупа земельного участка

Российским законодательством предусмотрено преимущественное право собственника здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, приобрести такой земельный участок в собственность. Такое право установлено в части 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), в соответствии с которой исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Для реализации своего права собственник здания, строения, сооружения обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с соответствующим заявлением. К заявлению необходимо приложить документы, Перечень которых установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13 сентября 2011 года N 475 «Об утверждении Перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок». Согласно этому Приказу собственники зданий, строений, сооружений представляют в соответствующий исполнительный орган следующие документы:

— «документ, удостоверяющий личность заявителя;

— нотариально удостоверенные копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права заявителя на здания, строения, сооружения, если права на такие здания, строения, сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации признаются возникшими независимо от их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При этом согласно части 4 пункта 5 статьи 36 ЗК РФ исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» перечень документов.

Таким образом, заявитель вправе не представлять документы, которые должны запрашиваться органом государственной власти или местного самоуправления в рамках межведомственного взаимодействия. К таким документам, в частности, относятся:

— выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (в случае если с заявлением о выкупе земельного участка обращается индивидуальный предприниматель);

— выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (в случае если с заявлением о выкупе земельного участка обращается юридическое лицо);

— выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах заявителя на здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке;

— выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах заявителя на приобретаемый земельный участок;

— кадастровый паспорт земельного участка.

Согласно части 3 пункта 5 статьи 36 ЗК РФ исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

Таким образом, в случае отказа заявителю в выкупе земельного участка по причине непредставления заявителем документов, не указанных в перечне, отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Обжалование отказа в выкупе земельного участка

в судебном порядке

Согласно пункту 6 статьи 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Если в установленный в пункте 6 статьи 36 ЗК РФ срок проект договора купли-продажи не будет подготовлен либо заявителю будет предложено заключить вместо договора купли-продажи договор аренды земельного участка, указанное бездействие либо незаконное решение об отказе в предоставлении в собственность земельного участка может быть обжаловано в судебном порядке.

В этом случае судебное обжалование решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность либо бездействия будет осуществляться по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ) в случае обжалования решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность или бездействия гражданином либо главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) в случае обжалования решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность или бездействия индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы. Для обжалования решения об отказе (либо обжалования бездействия) в предоставлении земельного участка в собственность гражданину необходимо обратиться в суд по месту нахождения соответствующего органа либо по своему месту жительства с заявлением. В заявлении должно быть указано, какие решения, действия (бездействие) должны быть признаны незаконными, какие права и свободы лица нарушены этими решениями, действиями (бездействием). Требования в заявлении следует сформулировать следующим образом:

— признать решение (указать дату решения, наименование соответствующего органа) об отказе в предоставлении земельного участка (указать кадастровый номер и адрес земельного участка) в собственность либо бездействие в неподготовке проекта договора купли-продажи земельного участка незаконным;

— обязать (указать наименование соответствующего органа) принять решение о предоставлении земельного участка в собственность/подготовить проект договора купли-продажи земельного участка.

Срок обращения гражданина в суд с соответствующим заявлением составляет 3 месяца со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его права. Указанный срок начинает течь с момента получения решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность на руки либо со дня получения решения по почте.

Следует отметить, что некоторые суды общей юрисдикции квалифицируют подобные споры как споры о праве, поэтому гражданину необходимо подавать заявление в суд по месту нахождения земельного участка. В этом случае такой спор будет рассматриваться по правилам искового производства.

Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В целях оспаривания решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность или бездействия индивидуальный предприниматель либо юридическое лицо обращается в соответствующий арбитражный суд с заявлением.

Срок обращения в суд также составляет 3 месяца со дня, когда заявителю стало известно о нарушении права. В случае пропуска указанного срока он может быть восстановлен по соответствующему ходатайству заявителя, если суд сочтет причину пропуска срока на обращение в суд уважительной.

В заявлении необходимо указать, каким образом принятое решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность либо бездействие нарушает права заявителя.

Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действия (бездействие).

На практике встречаются случаи, когда в результате незаконного бездействия соответствующего органа возрастает размер выкупной цены земельного участка.

Например, до 1 июля 2012 года действовал льготный выкуп земельных участков, порядок которого регламентирован Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Собственник здания, строения, сооружения, реализуя свое право на льготный выкуп, обращается в соответствующий орган в период действия льготного выкупа, то есть до 1 июля 2012 года. В свою очередь, орган, необоснованно затягивая сроки подготовки проекта договора купли-продажи, по истечении действия льготного выкупа направляет заявителю соответствующий проект договора купли-продажи. При этом орган в проекте договора купли-продажи указывает размер выкупной цены выше, чем она должна была быть, то есть размер выкупной цены орган рассчитывает уже не по льготной ставке. Таким образом, в результате незаконного затягивания сроков подготовки проекта договора купли-продажи заявитель, имеющий право на льготный выкуп, по сути, его лишается.

Гражданину, оказавшемуся в подобной ситуации, необходимо знать следующее.

После получения проекта договора купли-продажи с указанием размера выкупной цены выше льготной нужно направить протокол разногласий к указанному проекту договора купли-продажи с указанием льготного размера выкупной цены земельного участка. Если по истечении 30 дней указанный протокол разногласий будет отклонен органом либо заявитель не получит извещение о результатах рассмотрения протокола, то заявитель вправе передать возникшие разногласия на рассмотрение суда. Для этого заявителю необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об определении судом условий договора купли-продажи земельного участка, а именно об обязании изложить пункт договора купли-продажи, устанавливающий размер выкупной цены земельного участка, в соответствии с протоколом разногласий (то есть по льготной цене).