Наибольшей популярностью пользуется направление средств МСК на улучшение жилищных условий, что неудивительно: возможность приобрести собственное или более комфортабельное жилье позволяет удовлетворить одну из наиболее насущных потребностей человека.

В целях улучшения жилищных условий своей семьи владельцы государственного сертификата на материнский (семейный) капитал могут направить эти средства на приобретение жилого помещения путем:

- совершения любых не противоречащих закону сделок (например, заключить договор купли-продажи жилья или договор долевого участия в строительстве);

- участия в обязательствах (например, в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах).

При этом допускается использование ипотечного кредитования либо иных заемных денежных средств.

Также средства МСК могут быть направлены на строительство жилья либо реконструкцию уже существующего объекта индивидуального жилищного строительства (как с привлечением специальной строительной организации, так и собственными силами).

Поскольку средства МСК имеют целевое назначение, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ). При этом законодатель изначально понимал, что при приобретении (строительстве) жилого помещения не всегда существует реальная возможность сразу оформить его в общую собственность всех членов семьи. Поэтому в Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий предусмотрено, что в тех случаях, когда жилое помещение не является общей собственностью родителей и детей, одним из условий предоставления этих средств является письменное обязательство, взятое на себя собственниками данного жилого помещения, согласно которому по истечении определенного времени новое жилое помещение будет оформлено в общую собственность всех членов семьи. Срок исполнения такого обязательства установлен законом и зависит от способа приобретения жилого помещения и наличия (либо отсутствия) зарегистрированного обременения.

Это обязательство удостоверяется нотариально, что, по логике авторов Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ, которые исходили из превентивной и правоохранительной функции нотариата, следует рассматривать как дополнительную гарантию обеспечения и защиты жилищных прав несовершеннолетних детей. Подобный документ должен гарантировать получение детьми доли в праве общей собственности на жилье, приобретенное с использованием средств МСК.

Казалось бы, все понятно и рассчитано правильно, однако именно здесь, в достаточно стройной системе реализации программы МСК, образовалась весьма значительная брешь: в законодательстве отсутствует четкий механизм контроля исполнения этих обязательств, как и механизм отслеживания неисполненных обязательств по выделению долей в жилых помещениях всем членам семьи, в том числе несовершеннолетним детям.

Что же получается на практике?

Нотариус, удостоверивший письменное обязательство собственников жилого помещения, устанавливает и подтверждает только законность совершения данной сделки и волю сторон на ее совершение. О дальнейшей судьбе жилого помещения, указанного в обязательстве, нотариусу ничего не известно. Наряду с другими документами нотариально оформленное обязательство представляется на первом этапе реализации рассматриваемой социальной программы и служит основанием для принятия решения о предоставлении средств МСК.

Территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации (ПФР) ограничивается проверкой документов, представленных гражданами для получения средств МСК, его участие в данной программе завершается выплатой средств МСК. При этом нотариально оформленное обязательство вместе с другими документами остается в Пенсионном фонде.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, выполняет свою функцию - регистрирует права на основании представленных документов, в состав которых указанное письменное обязательство собственников жилого помещения не входит.

В результате складывается ситуация, при которой недобросовестный родитель или родители не выделяют в приобретенном жилье доли своим несовершеннолетним детям. Вследствие этого у них появляется возможность продать данное жилое помещение, минуя обязательную процедуру получения разрешения органа опеки и попечительства, поскольку де-юре ребенок сособственником недвижимого имущества не является.

Более того, при последующих сделках с указанным недвижимым имуществом (совершенных как в нотариальной, так и простой письменной форме) правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на жилье в большинстве случаев не свидетельствуют о наличии подобного обязательства у собственника. Это и позволяет ему беспрепятственно совершать сделки с жилым помещением.

Безусловно, было бы неверно говорить о полном отсутствии контроля за данной ситуацией со стороны государства. Функцию контроля за соблюдением прав несовершеннолетних взяла на себя прокуратура России. Так, согласно Приказу Генпрокуратуры Российской Федерации от 26 ноября 2007 г. N 188 "Об организации прокурорского надзора за исполнением законов о несовершеннолетних и молодежи" прокурорам всех уровней необходимо "своевременно и принципиально реагировать на случаи нарушения жилищных и имущественных прав несовершеннолетних, принимать исчерпывающие правовые меры к их восстановлению" (п. 3.3). В процессе реализации полномочий, возложенных на прокуроров, ими инициируются судебные дела о понуждении законных представителей к выделению несовершеннолетним доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК.

Однако подобное решение вопроса защиты прав несовершеннолетних сводится к восстановлению уже нарушенного права. Главная цель и задача института нотариата - предотвращение нарушения прав, предварительная, досудебная защита субъектов гражданских правоотношений. Недаром нотариат принято считать институтом предупредительного (превентивного) правосудия.

Кроме того, не стоит забывать, что неисполнение законными представителями несовершеннолетних своих обязательств по выделению им доли в жилом помещении может привести к весьма существенному нарушению прав третьих лиц. В случае признания судом сделки по отчуждению подобного жилого помещения недействительной в числе пострадавших окажутся приобретатели данного жилья. И подобные примеры уже есть в судебной практике.

В силу того что нотариусы по воле законодателя вовлечены в процесс реализации программы предоставления средств МСК, указанная проблема не могла не взволновать нотариальное сообщество. В ходе неоднократного обсуждения этой проблемы с привлечением различных специалистов - представителей ПФР, регистраторов - был сделан вывод о том, что ее решение возможно только на законодательном уровне.

В сентябре 2013 года на основании решения Координационно-методического совета нотариальных палат Приволжского федерального округа всем нотариальным палатам этого округа предложено инициировать в своем регионе процедуру направления в Государственную Думу РФ предложений по изменению действующего законодательства. В соответствии с этим решением был подготовлен проект изменений и пояснительная записка к нему.

Суть изменений состоит в том, чтобы, с одной стороны, сделать обязательство, взятое собственниками жилого помещения, приобретенного за счет средств МСК, "видимым" для третьих лиц, а с другой стороны, связать данное обязательство с конкретным жилым помещением.

Для этого нотариально оформленному обязательству необходимо придать статус обременения, подлежащего государственной регистрации. В статье 4 ("Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Следовательно, в указанный Федеральный закон, а также в Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ необходимо внести изменения, предусмотрев обязательность государственной регистрации ограничения (обременения) прав в случае, когда для направления средств МСК на приобретение (строительство, реконструкцию) жилого помещения требуется засвидетельствованное в установленном порядке письменное обязательство лица (лиц), приобретающего жилое помещение (осуществляющего его строительство, реконструкцию) с использованием указанных средств (МСК), на основании которого по истечении определенного времени новое жилое помещение будет оформлено в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Государственная регистрация ограничения (обременения) права в этом случае производится на основании представленного обязательства. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) вносятся сведения об особом порядке реализации такого недвижимого имущества - после соблюдения указанных в обязательстве условий по переоформлению жилого помещения в общую собственность указанных в обязательстве лиц. Регистрационная запись об ограничении (обременении) права погашается в случае осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности на указанных в обязательстве лиц.

Наша нотариальная палата через правительство Ульяновской области направила проект с указанными предложениями о внесении изменений в законодательство в региональное Законодательное Собрание. Затем проект был передан на рассмотрение в Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации. Однако верхняя палата российского парламента не поддержала предложения нотариусов, мотивировав это тем, что действующее законодательство содержит достаточное правовое регулирование данного вопроса.

С такой позицией трудно согласиться. Из ответа Совета Федерации, направленного в Законодательное Собрание Ульяновской области, усматривается, что сенаторы не до конца понимают механизм реализации программы предоставления средств МСК, порядок оформления прав на приобретаемые с использованием этих средств жилые помещения, а также процедуру последующего отчуждения данных жилых помещений.

Считаем излишним повторять, что и приведенные нами доводы, и судебная практика свидетельствуют об обратном. Проблема существует, и действующее правовое регулирование пока позволяет решать ее только постфактум. Тем не менее нотариальное сообщество не оставляет надежды, что его голос услышат и поддержат и что вопрос более действенной защиты прав и законных интересов всех заинтересованных лиц при оформлении и реализации жилых помещений, приобретенных с использованием средств материнского (семейного) капитала, в ближайшее время будет решен на законодательном уровне.