ОСОБЕННОСТИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ АРЕНДЕ

ОСОБЕННОСТИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ АРЕНДЕ нотариус Уланов в Липецке

Нынешняя страница в истории гражданского права Российской Федерации испытывает ряд разнонаправленных тенденций, которые сказываются на правильном и своевременном использовании правовых инструментов. В первую очередь данное явление связанно с глобальным реформированием ряда институтов, входящих в состав такой отрасли права, как гражданское право, что связано с действием Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации.

Другим существенным затруднением правового ориентирования является наличие огромного количества нормативных правовых актов в законодательной системе Российской Федерации, в том числе в сфере кодифицированных и специальных федеральных законов. Данное обстоятельство создает путаные ситуации среди субъектов правоприменения, особенно в ситуациях, когда данные акты входят друг с другом в противоречие.

Разумеется, можно использовать общий подход, установленный теорией права, где нормы, закрепленные в федеральных законах должны иметь преимущественное право. Такой вывод можно обосновать при утверждении принципа Lex specialis derogat generali (лат. "специальный закон отменяет (вытесняет) общий закон"), в котором подразумевается, что нормы специального законодательства имеют большую юридическую силу по сравнению с общим. Так как специальные законы, предполагается, создаются узкоспециализированными комитетами, члены которых имеют глубокие теоретические и практические познания в данной отрасли. Однако данный вопрос является дискуссионным в связи толкованием и целями процесса кодифицирования.

Создание путаных ситуаций в сфере гражданского права можно рассмотреть на примере такого правового института, как договор аренды. При анализе различного рода нормативных правовых актов можно выделить следующие тенденции: процесс дублирования отдельных норм права, взаимного противоречия, расхождения судебной практики с законодательно установленными нормами права и т.д.

Например, процесс дублирования отдельных норм права проявляется, в частности, в отношениях, связанных с арендой транспортных средств:

нормы о возможности передачи транспортного средства в субаренду без согласия арендодателя (ст. ст. 638, 647 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)) дублируются в п. 4 ст. 62, п. 5 ст. 64 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации (далее - КВВТ РФ);

положения о том, что члены экипажа являются работниками арендодателя, дублируются в п. 2 ч. 2 ст. 635 ГК РФ и п. 2 ст. 61 КВВТ РФ;

нормы о том, что арендатор обязан осуществлять все расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией судна, дублируются в ст. 636 ГК РФ и п. 2 ст. 62 КВВТ РФ;

обязанность арендатора по страхованию имущества арендодателя дублируется в ст. 646 ГК РФ и п. 2 ст. 64 КВВТ РФ;

право арендатора на заключение без согласия арендодателя от своего имени с третьими лицами договоров перевозки и иных договоров дублируется в ст. 638 ГК РФ и п. 1 ст. 62 КВВТ РФ и т.п.

При таких обстоятельствах возникает справедливый вопрос: для чего такое копирование норм права? Ведь получается, что в случае необходимости произвести какие-либо изменения законодательства следует изменять нормы сразу в двух нормативных правовых актах, в противном случае может возникать правовая неопределенность, которая существует в настоящее время, так как оба данных нормативных правовых акта являются федеральными законами и порядок их принятия является идентичным.

Кроме того, в настоящее время некоторые нормы, закрепленные в ГК РФ и специальном законодательстве, входят друг с другом в противоречие.

Данный процесс взаимного противоречия можно выявить в следующих случаях:

статья 643 ГК РФ устанавливает, что правила о регистрации договоров аренды не применяются в отношении договора аренды транспортного средства без экипажа, однако п. 4 ст. 63 КВВТ РФ установлено, что договор аренды судна без экипажа вступает в силу после регистрации этого договора органом государственной регистрации судна;

пункт 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) устанавливает, что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В то время как ст. 615 ГК РФ устанавливает, что арендатор вправе только с согласия арендодателя сдавать в субаренду арендуемое имущество.

Анализ положений о недвижимости, содержащихся в ГК РФ, позволяет сделать вывод, что земельный участок и строение на нем рассматриваются как относительно самостоятельные объекты, а в некоторых случаях строение можно рассматривать в качестве главной вещи (купля-продажа недвижимости, аренда зданий и иных сооружений). Положения ЗК РФ, напротив, направлены на восстановление принципа единого объекта, т.е. земельного участка и строений на нем. Причем ЗК РФ определяет главной вещью именно земельный участок, устанавливает в п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ правило, что все объекты недвижимости, прочно связанные с земельным участком, следуют его судьбе. Однако ГК РФ, являясь так же, как и ЗК РФ, федеральным законом, устанавливает иной, прямо противоположный принцип.

В настоящее время содержатся расхождения не только в нормах законодательства, регламентирующего правила заключения и исполнения договора аренды, но случается, что нормы правоприменительной практики расходятся с нормами, закрепленными в законодательстве. Данная особенность как раз характеризует тенденцию расхождения судебной практики с законодательно установленными нормами права.

Характерным примером данного процесса является Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", например:

при государственной регистрации договора аренды обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Вместе с тем п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит прямо противоположное положение: договор аренды части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующей части помещения;

при разрешении споров об оспаривании отказа от государственной регистрации договора аренды предоставление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта для установления обременения на недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Однако ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ устанавливает положение, обязывающее заявителя прилагать кадастровый паспорт при регистрации земельного участка, здания, сооружения и помещения.

Статья 608 ГК РФ устанавливает, что арендодателем может быть исключительно либо собственник вещи, либо уполномоченное на то собственником лицо, однако упомянутое Постановление указывает, что арендодатель вообще не должен доказывать законность своего права на сдачу имущества в аренду в тех случаях, если отношения по аренде фактически исполнились сторонами.

Другое взаимное противоречие норм правоприменительной практики с законодательными нормами можно усмотреть из правила изменения (прекращения) обязательств из договора аренды, подлежащего государственной регистрации. Например, в соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РФ указано, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Таким образом, можно сделать вывод, что обязательства из зарегистрированного договора аренды, в том числе по уплате арендной платы, прекратятся только после внесения соответствующей записи в единый государственный реестр прав. О данном обстоятельстве также свидетельствует Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 22 ноября 2006 г.). Однако противоположная позиция содержится в проекте Постановления Пленума ВАС РФ "О последствиях расторжения договора", согласно которой предлагается считать договор, подлежащий государственной регистрации, расторгнутым с момента достижения сторонами соглашения об этом или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора либо осуществления одностороннего отказа от договора вне зависимости от даты погашения записи в ЕГРП.

Однако необходимо понимать, что норма федерального закона является источником права и обязательства для всеобщего исполнения, а постановление Пленума ВАС РФ, согласно ст. 13 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 г. N 1-ФКЗ, обязательно лишь для арбитражных судов в Российской Федерации. При таких обстоятельствах расхождение правоприменительной практики и норм законодательства неизбежно.

В настоящее время выделяются следующие типы договора аренды: договор проката, договор транспортного средства с экипажем (без экипажа), договор аренды здания и сооружения, договор аренды предприятия, договор финансовой аренды. О порой необоснованном и неверном выделении указанных типов договоров аренды в юридической литературе существует соответствующая полемика.

По сути, указанные типы договоров в рамках соблюдения обозначенного принципа кодифицирования можно объединить в две большие группы:

договор аренды движимого имущества;

договор аренды недвижимого имущества.

В первую большую группу договоров аренды движимого имущества предполагается включить нормы, характеризующие договор проката, договор аренды транспортного средства. Конечно, многие могут заявить, что некоторые транспортные средства относятся к недвижимому имуществу и их включение в данную группу не является обоснованным. Однако если мы проведем сравнительный анализ договора проката и договора аренды транспортного средства, мы сможем увидеть схожие черты.

Кроме того, данный вывод можно подтвердить складывающейся тенденцией в науке и практике - п. 3.3 гл. 3 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, которая содержит следующее положение: "Из перечня объектов недвижимого имущества необходимо исключить воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты".

Можно согласиться с утверждением, что выделение договора проката обусловлено наличием слабого субъекта (потребителя) в правоотношениях. Данный фактор является, пожалуй, одним единственным основанием для такого выделения. На наш взгляд, в предлагаемом параграфе было бы логичным создать дефиницию направленности договора на коммерческий (отношения между субъектами предпринимательской деятельности) и потребительский сектор, которую можно было бы закрепить в одной норме с отсылкой на специальное законодательство - Федеральный закон "О защите прав потребителей", а не выделять два отдельных параграфа. Такой отсылочный характер на нормы специального законодательства, который регулирует отношения с потребителями, является обоснованным, в том числе с точки зрения развития цивилистики на территории Российской Федерации. Например, договоры аренды потребительского характера в советское время регулировались отдельными нормами, содержащими типовые формы договоров аренды потребительско-ориентированного имущества.

Что касается выделения второй группы договоров аренды недвижимого имущества, в настоящее время ГК РФ регулирует отношения по аренде недвижимости преимущественно параграфом, который посвящен договору аренды здания и сооружения. Однако такая позиция является несостоятельной в связи с тем, что толковый словарь русского языка определяет понятие "сооружение" как родовое по отношению к понятию "здание". Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием понимается архитектурное сооружение, постройка, дом.

Кроме того, ст. 131 ГК РФ дает понятие недвижимого имущества путем перечисления вещей и указания на единственной критерий - наличие прочной связи с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Однако приведенным признакам не соответствуют такие объекты недвижимости, как земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и т.п. Они являются недвижимостью в силу естественных свойств [4]. При таких обстоятельствах необходимо на законодательном уровне актуализировать само определение недвижимого имущества.

В связи с развитием договорных отношений аренды будущей недвижимости в выделяемом параграфе также необходимо предусмотреть положения, регулирующие возможность заключения договора аренды будущей недвижимости, по аналогии с указанием в нормах, посвященных договору купли/продажи (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Кроме того, необходимо обратить внимание, что сложившаяся судебная практика выделяет именно договор аренды будущей недвижимости, а не договор аренды будущего здания или сооружения.

Некоторые не согласятся с предложенной классификацией типов договора аренды, которые подлежат выделению, помимо общих норм об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ), по мнению автора данной статьи, указав на неправомерность исключения такого договора аренды, как договор финансовой аренды (лизинга). Справедливо отметить, что выделение договора финансовой аренды (лизинга) связано с исключительной сложностью и многогранностью договорного отношения, возникающего между сторонами в результате заключения такого договора, а также исторической предопределенности выделения договора финансовой аренды (лизинга) [5]. Однако исключение данного типа договора и создание прямой отсылки в нормах общей части, посвященных договору аренды, на федеральный закон (Федеральный закон "О финансовой аренде (лизинге)"), позволит не только комплексно регулировать отношения лизинговой деятельности в целом (не только гражданско-правовые отношения), но и оперативно изменять данные нормы без внесения изменений в текст ГК РФ. Данный подход также обоснован с точки зрения науки.

Приведенный анализ сложившейся ситуации в отношении кодифицированного и специального законодательства свидетельствует о наличии неоднозначной ситуации как с точки зрения правового регулирования договорных отношений, так и с точки зрения логики изложения норм права. При этом автор данной статьи не выступает за уплотнение и насыщение Гражданского кодекса нормами, а, наоборот, старается продвинуть идею исключения специальных норм, регулирующих конкретные договорные отношения, поскольку договорные отношения в сфере аренды конкретного имущества должны подлежать узкому регулированию в рамках тех норм и правил, которые складываются в определенных правоотношениях, описывающих не только договорную природу сделки, но и саму правовую природу таких отношений и имущества, передаваемого во временное пользование.

На основании изложенного выше хотелось бы отметить следующее.

В настоящее время, в период кардинального модифицирования гражданского законодательства, немаловажным является момент по реструктуризации норм особенности части ГК РФ, посвященных договору аренды. Поскольку в результате проделанного анализа можно сделать вывод, что в связи с установлением трехуровнего законодательного регулирования отношений из договора аренды происходит не только дублирование отдельных норм права, но также наблюдается полное их противоречие друг другу.

Автором предлагается совершить коренной пересмотр дифференциации различных типов договоров аренды и выделения из выявленных признаков наиболее общих типов аренды имущества, свойственных гражданскому праву. При этом необходимо закрепить на уровне специального законодательства отдельные нормы в отношении конкретного имущества, так как при осуществлении правового регулирования необходимо руководствоваться не только правовой природой сделки, но также правовой природой правоотношений, складывающихся в отношении самих объектов аренды.

В заключение хотелось бы заметить, что автор настоящей статьи не преследует цель создания наиболее общего Федерального закона "Об аренде", как выступают за это некоторые представители научного сообщества [7], однако настаивает на законодательном закреплении отдельных типов договоров аренды в специальном законодательстве в отношении наиболее значимых объектов гражданского оборота.

 

нотариус липецк18.05.2015, 1672 просмотра.

купля-продажа, земельный участок, договор, сделка, собственник

купля-продажа, земельный участок, договор, сделка, собственник

купля-продажа, земельный участок, договор, сделка, собственник

купля-продажа, земельный участок, договор, сделка, собственник купля-продажа, земельный участок, договор, сделка, собственник
Задайте любой интересующий Вас вопрос, заполнив соответствующую форму.