Сделки с недвижимым имуществом


Если Вам необходимо продать, подарить, обменять, сдать в аренду, или иным образом распорядиться своим недвижимым имуществом, то в большинстве случаев это можно сделать путем заключения договора, составленного в простой письменной форме, то есть без нотариального удостоверения. Однако в 2016 году в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 02.06.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" были внесены изменения, согласно которым сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению и сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Таким образом законодатель ужесточил требования к форме указанных сделок с целью недопущения нарушения прав сособственником (в случае отчуждения доли в праве общей собственности), а также прав опекаемых и несовершеннолетних граждан.

Далее мы рассмотрим, чем отличается нотариальная форма сделки от простой письменной формы и в чем преимущества нотариально удостоверенной формы сделки.

В случае если граждане обращаются к нотариусу с целью заключить любую сделку, в том числе направленную на отчуждение недвижимого имущества, первое что делает нотариус, это устанавливает волю сторон, их дееспособность, выясняет совершается ли данная сделка ими добровольно, не под влиянием насилия, угрозы или обмана, разъясняет все условия сделки и значение сделки, чтобы впоследствии юридическая неосведомленность участников сделки не могла быть использована им во вред, а также чтобы все участники не заблуждались в отношении заключаемой ими сделки.

Вторым этапом удостоверения сделки является проверка нотариусом правоустанавливающих документов собственника и правовая экспертиза данных документов. На данном этапе нотариус путём сопоставления различных документов собственника устанавливает наличие или отсутствие не оформленной в установленном порядке перепланировки, наличие которой является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, наличие или отсутствие лиц, имеющих в соответствии с законом право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением, так как при наличие таких лиц они могут быть выписаны из жилого помещения только по собственному заявлению, проверяет наличие или отсутствие обременений (ограничений) на имущество в отношении которого будет совершаться сделка. При этом следует отметить, что нотариус самостоятельно, бесплатно, при помощи электронных ресурсов, запрашивает кадастровые паспорта и выписки из Единого государственного реестра прав.

Третьи этапом является проверка документов, удостоверяющих личность участников сделки. На данном этапе нотариус при помощи электронных сервисов, предоставляемых нотариусам Управлением Федеральной миграционной службы, проверяет подлинность паспортов сторон, с целью исключить совершение сделки от подставного лица.

Четвертым этапом нотариального удостоверения сделки является проверка нотариусом наличия всех согласий, необходимых для удостоверения сделки. К числу самых распространенных видов таких согласий относятся:

- согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, в случае если имущество приобреталось в браке по возмездным сделкам (например, по договору купли-продажи, договору мены, предоставлялось на основании решения органа исполнительной власти) или предоставлялось на основании решения суда (за исключением случаев принятия наследства либо оформления имущества в рамках приватизации). При этом если имущество приобреталось до брака, или приобреталось в браке, но в рамках приватизации, или было получено в дар или в порядке наследования, то согласие супруга на отчуждение такого имущества не требуется;

- согласие супруга на приобретение недвижимого имущества. Наши клиенты часто задают вопрос, зачем мы требуем данное согласие, ведь покупка — это не отчуждение и в данном случае права супруга никак не нарушаются. Однако пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации говорит о том, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом в большинстве случаев требуют государственной регистрации, а в некоторых случаях и нотариального удостоверения, то согласие супруга на приобретение недвижимого имущества требуется в соответствии с законом. При этом отсутствие такого согласия впоследствии может служить основанием для расторжения сделки.

- предварительно согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества от имени, опекаемого или несовершеннолетнего лица. При этом следует отметить, что органы опеки и попечительства предпочитают выдавать такие согласия с тем условием, что одновременно со сделкой по отчуждению недвижимого имущества будет совершена и сделка по покупке недвижимого имущества на имя опекаемого или несовершеннолетнего лица. В связи с этим нотариус вынужден нотариально удостоверять обе вышеуказанные сделки.

Пятым этапом является обсуждение с участниками сделки всех существенных условий заключаемой сделки. Исходя из сложившейся практики у наших клиентов наиболее часто возникает вопрос о том каким образом будет производиться оплата по сделке. В связи с этим следует отметить, что при заключении возмездной сделки, направленной на отчуждение недвижимого имущества, её участники самостоятельно определяют каким образом будет производиться расчет. По соглашению участников сделки, расчет может быть произведен полностью до заключения сделки, во время заключения сделки, в том числе в присутствии нотариуса,  после заключения сделки, также можно использовать комбинированные виды оплаты, например такие как произведение части оплаты до заключения договора и оставшейся части после заключения договора, оплата части денежных средств наличными и части денежных средств путем перечисления на банковский счет, оплата по договору наличными и за счет кредитных денежных средств и многие другие условия расчета. При этом каким бы не был порядок расчетов, мы всегда рекомендуем нашим клиентам не уплачивать никаких денег до момента проведения правовой экспертизы всех документов и установления отсутствия рисков для участника сделки, приобретающего недвижимое имущество. Так же мы рекомендуем нашим клиентам указывать в договоре именно те условия оплаты на которых в реальности будет осуществлять расчет, с целью исключения всех рисков в этой части и возможности признания договора недействительным в дальнейшем. При этом нотариус поможет Вам отразить все особенности выбранного Вами способа расчета.

Шестым этапом является составление нотариусом проекта удостоверяемой сделки. В зависимости от сложности сделки и наличия необходимых документов, нотариусу может составить проект сделки непосредственно в день обращения или назначить участникам сделки дату и время, к которым нотариус подготовит проект сделки. Во втором случае нотариус постарается подобрать такую дату и время, чтобы они устраивали всех участников сделки.

Седьмым и заключительным этапом является непосредственно само нотариальное удостоверение сделки. На данном этапе нотариус зачитывает вслух содержание сделки ее участникам, разъясняет все существенные условия, вносит необходимые дополнения и изменения в проект сделки по просьбе ее участников, после чего сделка подписывается всеми её участниками, нотариально удостоверяется и выдается на руки участникам сделки, в количестве не превышающем их число (для органа осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним выдается один надлежащим образом заверенный экземпляр нотариально удостоверенной сделки).

После того как сделка будет нотариально удостоверена всем её, участникам необходимо обратиться в многофункциональный центр предоставления государственный и муниципальных услуг (МФЦ) с целью подачи документов на государственную регистрацию. При этом государственная регистрация прав по нотариально удостоверенной сделке проводиться в течение пяти рабочих дней в отличие от десяти рабочих дней, установленных для государственной регистрации прав по сделке, составленной в простой письменной форме. Так же нотариус по заявлению участников сделки, может самостоятельно подать все документы на государственную регистрацию. В этом случае участникам сделки не нужно будет обращаться в МФЦ, а лишь необходимо будет вновь обраться к нотариусу в назначенное время для получения всех зарегистрированных документов.

Таким образом к преимуществам нотариально удостоверенной сделки можно отнести: абсолютную юридическую чистоту сделки, прозрачность сделки для всех ее участников, юридически правильное составление текста сделки, ускоренные сроки регистрации прав, а также полную имущественную ответственность нотариуса по удостоверяемой сделке.

 Если Вам необходимо заключить сделку по отчуждению имущества Вы можете проконсультироваться, позвонив по телефону 4742 77-53-73 или записаться на прием, а также можете подать документы в электронном виде для ознакомления с ними нотариусом и предстоящего нотариального удостоверения сделки.

 

Если Вам необходимо ознакомиться с документами, необходимыми для нотариального удостоверения различных сделок Вы можете сделать это в соответствующем разделе.

 

Материал подготовил Антон Уланов, помощник нотариуса Улановой Маргариты Петровны.

16.12.2014, 2141 просмотр.

порядок пользования, сделка, супруга, согласие, регистрацию граждан

порядок пользования, сделка, супруга, согласие, регистрацию граждан

порядок пользования, сделка, супруга, согласие, регистрацию граждан

порядок пользования, сделка, супруга, согласие, регистрацию граждан порядок пользования, сделка, супруга, согласие, регистрацию граждан
Задайте любой интересующий Вас вопрос, заполнив соответствующую форму.