Для того, чтобы продать, подарить, обменять или иным образом распорядиться своим недвижимым имуществом необходимо заключить соответствующую гражданско-правовую сделку, иными словами – договор. Такой договор может быть составлен в простой письменной форме (за исключением случаев отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему лицу, а также в случаях, когда недвижимое имущество отчуждается не всеми собственниками), то есть путем подписания договора его участниками, либо договор может быть совершен в нотариальной форме, то есть путем его подписания сторонами и нотариального удостоверения. При этом нотариус, на стадии подготовки к удостоверению договора, в обязательном порядке проводит юридическую экспертизу правоустанавливающих документов, представленных для заключения договора, а также:

- Проверяет законность основания возникновения права собственности у лица, осуществляющего отчуждение недвижимого имущества;

- Устанавливает наличие или отсутствие самовольных перепланировки или переустройства;

- Устанавливает наличие или отсутствие ограничений в пользовании земельным участком, не зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости;

- Устанавливает наличие или отсутствие лиц, сохраняющих право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением;

- Устанавливает наличие или отсутствие сведений о пересечении границ земельных участков;

- Устанавливает наличие или отсутствие зарегистрированных обременений в виде залога, аренды и др;

- Устанавливает наличие или отсутствие ареста, или поданных претензий третьих лиц, оспаривающих право собственности лица, отчуждающего недвижимое имущество;

- Устанавливает наличие или отсутствие сведений о документах, ранее предоставленных на регистрацию, то есть незадолго до заключения договора между сторонами (например, когда собственник уже заключил договор купли-продажи имущества, предоставил его на государственную регистрацию и решил еще раз заключить другой договор с другим покупателем);

- Устанавливает наличие согласий, получение которых требуется в соответствии с законом, для заключения договора;

- Получает из Единого государственного реестра недвижимости сведения о наличии или отсутствии судебного акта о лишении дееспособности сторон договора;

-Проверяет сведения о наличии или отсутствии процедуры банкротства в отношении сторон договора;

-Проверяет документы, удостоверяющие личность на подлинность;

- Проверяет правоспособность юридических лиц;

- Проверяет полномочия лиц, участвующих в сделке, в том числе проверяет факт выдачи доверенности, сведения о ее отмене, проверяет полномочия представителей юридических лиц;

- Проверяет факт выдачи документа другим нотариусом.

Помимо вышеуказанных проверочных действий нотариус в ходе беседы со сторонами договора устанавливает их дееспособность, а также желание заключить договор. Также нотариус выясняет у сторон все существенные условия на которых договор должен быть заключен.

Все вышеуказанные проверочные действия направлены на то, чтобы максимально обезопасить каждую из сторон договора, от каких-либо неблагоприятных последствий. При этом если нотариус в ходе выполнения проверочных действий обнаружит кукую-либо проблему для заключения договора, которая может повлечь неблагоприятные последствия для сторон договора, он обязательно предупредит о ней, так как нотариус является не заинтересованным лицом и не представляет интересов ни одной из сторон.

Важно отметить, что несмотря на большой объем, все проверочные действия, предшествующие удостоверению договора, занимают у нотариуса 1-2 дня, и являются для сторон договора абсолютно бесплатными. Оплачивается лишь фиксированный нотариальный тариф за удостоверение договора. Таким образом участники нотариально удостоверенного договора не рискуют понести дополнительные траты за некоторые из вышеуказанных проверочных действий, в том числе навязываемые, при заключении договора в простой письменной форме.

Дополнительно следует сказать и о том, что при заключении договора через нотариуса стороны могут быть уверены не только в безопасности заключаемой сделки, но также по желанию могут обезопасить и расчеты по ней. Это возможно благодаря использованию при расчетах публичного депозитного счета нотариуса. Такой порядок расчетов предусматривает, что деньги вносятся покупателем на публичный депозитный счет нотариуса и передаются продавцу только после того как будут выполнены все условия договора, например, по нему произойдет переход права собственности на имя покупателя. При этом стоимость данной услуги даже дешевле, чем она стоит в большинстве банков.  

Еще одной важной особенностью заключения нотариального договора является возможность передачи нотариусом на регистрацию удостоверенного договора. В этом случае регистрация осуществляется в течение одного-двух дней с момента предоставления документов на регистрацию. Данная услуга также является для сторон договора абсолютно бесплатной и экономит время на поход в МФЦ для предоставления документов.

Нельзя не отметить и тот факт, что имущественная ответственность нотариуса подлежит обязательному страхованию. Таким образом обращаясь к нотариусу за удостоверением договора, стороны получают гарантию того, что даже если договор по каким-либо причинам будет признан недействительным, все убытки, а также понесенные по договору расходы, компенсируются за счет страховки нотариуса.

Таким образом хотя простая письменная форма договора, направленного на отчуждение недвижимого имущества и предусмотрена законом, в настоящее время она не позволяется в полной мере обезопасить участников сделки от возникновения каких-либо неблагоприятных последствий в будущем, а также вынуждает участников договора на дополнительные финансовые и временные затраты. Заключая договор в нотариальной форме, стороны получают абсолютную гарантию юридической чистоты и страховку от риска потери денег, получают от нотариуса полную и достоверную информацию о последствиях заключаемой сделки, а также получают услугу по принципу единого окна, то есть нотариус самостоятельно осуществляет сбор всех необходимых документов.

Если Вам необходима консультация в отношении заключения сделки с недвижимым имуществом, Вы можете получить её позвонив по телефону или на личном приеме.

Ниже приведен общий список документов, необходимых для заключения сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества:

 1) Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, договор на передачу квартиры в собственность, свидетельство на право собственности на землю, свидетельство о праве на наследство, решение суда и др.);

2) Свидетельство о регистрации права / Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (если право возникло до 1998 года такой документ не выдавался);

3) Согласие супруга на отчуждение имущества - если недвижимое имущество приобреталось в браке по возмездной сделке или если за счет общих денежных средств выплачивался кредит на приобретение недвижимого имущества;

4) Согласие супруга на приобретение имущества, за исключением случаев, когда имущество приобретается по безвозмездной сделке (например, по договору дарения) или, когда имущество приобретается только за счет целевой выплаты, например, за счет средств материнского (семейного) капитала;

5) Предварительное согласие органов опеки – если отчуждается недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетнему лицу;

6) Документы, удостоверяющие личность сторон.